Il proprietario può vendere un immobile mentre è ancora locato?
Vendita dell’immobile, opponibilità della locazione, subentro dell’acquirente e possibile prelazione del conduttore
Sì. Il proprietario può vendere un immobile anche se è in corso una locazione; la vendita, da sola, non comporta automaticamente la cessazione del contratto. Se la locazione è opponibile all’acquirente, il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del locatore.
La vendita non scioglie automaticamente la locazione
Il codice civile disciplina espressamente il trasferimento della cosa locata. L’articolo 1599 stabilisce quando il contratto è opponibile al terzo acquirente, mentre l’articolo 1602 regola il subentro dell’acquirente nel rapporto.
Data certa del contratto
Come regola generale, la locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore alla vendita. Per le locazioni immobiliari esistono inoltre regole specifiche sulla trascrizione e sulla durata superiore a nove anni.
Cosa succede al nuovo proprietario
Quando è tenuto a rispettare la locazione, l’acquirente subentra dal giorno dell’acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto. Ciò riguarda, per esempio, la posizione di locatore rispetto ai canoni che maturano successivamente.
Il conduttore deve lasciare l’immobile?
Non per il solo fatto che l’immobile sia stato venduto. Se il contratto è opponibile, il rapporto continua con il nuovo proprietario secondo le condizioni applicabili.
Locazioni commerciali e prelazione
In alcune locazioni ad uso diverso dall’abitazione può operare il diritto di prelazione previsto dalla legge n. 392/1978 quando ricorrono i relativi presupposti. La disciplina non si applica indistintamente a ogni locazione commerciale e deve essere verificata sul caso concreto.
Comunicazioni e deposito cauzionale
Nel passaggio di proprietà è opportuno chiarire anche pagamenti, deposito cauzionale, oneri accessori e comunicazioni relative al rapporto. Il conduttore deve sapere a chi versare i canoni successivi e come vengono gestite le obbligazioni già sorte.
Locazioni di lunga durata
Per contratti immobiliari di durata superiore a nove anni assume rilievo anche la trascrizione. Prima della vendita è quindi utile controllare durata, registrazione, eventuale trascrizione e data certa del contratto.
Domande correlate
Il compratore può mandare via subito l’inquilino? Non automaticamente: occorre verificare opponibilità e durata del contratto.
Il contratto deve essere rifatto con il nuovo proprietario? Il subentro può avvenire per effetto della legge quando l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione.
Il conduttore ha sempre diritto di prelazione? No: la prelazione legale opera soltanto nei casi previsti dalla disciplina applicabile.
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