Il conduttore può cedere la locazione commerciale insieme all’azienda?
Cessione dell’azienda, contratto di locazione, comunicazione al locatore e opposizione per gravi motivi
Sì, in presenza dei presupposti previsti dalla legge. Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore quando insieme viene ceduta o locata l’azienda, purché effettui la comunicazione prevista dall’articolo 36 della legge n. 392/1978. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro il termine previsto dalla norma.
Perché la cessione dell’azienda è decisiva
La regola speciale riguarda il collegamento tra il contratto di locazione e l’azienda esercitata nell’immobile. Non basta trasferire singoli beni o cambiare semplicemente il soggetto che occupa i locali: occorre verificare che l’operazione rientri nella cessione o locazione dell’azienda prevista dalla legge.
Serve il consenso preventivo del locatore?
L’articolo 36 consente la cessione del contratto anche senza il consenso del locatore quando la locazione viene trasferita insieme all’azienda. Questo regime speciale distingue la fattispecie dalla normale cessione del contratto.
La comunicazione al locatore
La norma richiede che l’operazione sia comunicata al locatore. La comunicazione deve consentire di identificare chiaramente cessione, soggetto subentrante e collegamento con l’azienda. È opportuno conservare prova del contenuto e della ricezione.
Opposizione per gravi motivi
Il locatore può opporsi alla cessione per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. L’espressione non coincide con una semplice preferenza per il vecchio conduttore: l’eventuale opposizione deve essere valutata in relazione a ragioni concretamente rilevanti.
Il vecchio conduttore è automaticamente liberato?
No. La legge prevede che, se il locatore non libera il cedente, possa agire anche contro quest’ultimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte. Questo aspetto deve essere considerato nella negoziazione della cessione d’azienda.
Canoni arretrati e altri debiti
Prima del trasferimento è utile verificare canoni, oneri accessori, depositi cauzionali e contestazioni già esistenti. Il subentro nel contratto non dovrebbe essere gestito senza una ricostruzione della situazione locativa al momento della cessione.
Contratto e clausole specifiche
Il contratto va comunque esaminato nel suo complesso. Durata, destinazione dell’immobile, garanzie, deposito, lavori e obblighi del conduttore possono avere conseguenze operative dopo il subentro.
Domande correlate
Il locatore può rifiutare sempre il nuovo conduttore? No: nella fattispecie dell’articolo 36 l’opposizione è collegata alla presenza di gravi motivi.
Basta vendere le attrezzature per cedere anche la locazione? Non necessariamente: occorre verificare se sia stata realmente trasferita l’azienda rilevante ai fini della norma.
Chi risponde se il nuovo conduttore non paga? Se il cedente non è stato liberato dal locatore, la legge prevede la possibilità di agire anche nei suoi confronti nei casi indicati.
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