Revoca e sostituzione dell’amministratore di condominio: maggioranze, tempi e passaggio di consegne
L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea in ogni momento. La sostituzione, però, non si esaurisce nella semplice decisione di cambiare professionista: occorre convocare correttamente l’assemblea, raggiungere la maggioranza richiesta, nominare il nuovo amministratore e organizzare il passaggio della documentazione e della gestione.
Quanto dura l’incarico
L’articolo 1129 del codice civile prevede che l’incarico dell’amministratore abbia durata di un anno e si intenda rinnovato per eguale durata. La durata dell’incarico non impedisce tuttavia all’assemblea di deliberarne la revoca prima della scadenza.
La revoca può essere deliberata in ogni momento
La revoca assembleare può essere decisa in ogni tempo. Per la deliberazione si applica la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, salvo le modalità eventualmente previste dal regolamento di condominio. La decisione deve risultare dal verbale e va coordinata con la nomina del successore, così da evitare vuoti nella gestione.
Quale maggioranza serve
Per nomina e revoca dell’amministratore l’articolo 1136 del codice civile richiede, anche in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È quindi necessario controllare sia il numero dei voti favorevoli sia i millesimi rappresentati.
Quando può intervenire il giudice
Oltre alla revoca assembleare, l’articolo 1129 contempla la revoca giudiziale in specifiche situazioni, tra cui la mancata resa del conto e le gravi irregolarità indicate dalla legge. Fra gli esempi previsti rientrano il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore, la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari e la gestione che può determinare confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale.
Il passaggio di consegne
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e deve compiere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni. È opportuno predisporre un elenco dei documenti consegnati: registri, contabilità, estratti conto, contratti, pratiche assicurative, documenti fiscali, chiavi di accesso ai servizi e stato delle procedure in corso.
Convocazione e ordine del giorno
Se l’obiettivo è sostituire l’amministratore, l’ordine del giorno deve rendere comprensibile ciò su cui l’assemblea è chiamata a decidere. Revoca, nomina del nuovo amministratore, compenso e modalità del passaggio di consegne sono profili da trattare in modo coordinato, evitando formule generiche che possano alimentare successive contestazioni.
Cosa verificare prima della riunione
È utile raccogliere il regolamento di condominio, l’ultima delibera di nomina o rinnovo, il compenso dichiarato dall’amministratore, eventuali richieste rimaste senza risposta e la documentazione relativa alle criticità contestate. Se vengono prospettate gravi irregolarità, i fatti dovrebbero essere descritti in modo preciso e documentabile.
Un tema diverso dalle spese condominiali
Una sostituzione ordinata riduce i conflitti
La revoca è quindi una decisione assembleare che deve essere accompagnata da una corretta gestione del passaggio. Lo Studio Legale Avv. Emanuela Zardo, con sedi a Montebelluna e Castelfranco Veneto, presta assistenza nelle controversie condominiali e nella verifica di delibere, documentazione e procedure assembleari.
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