Chi compra un appartamento risponde delle vecchie spese condominiali?
Responsabilità dell’acquirente, anno in corso e precedente, posizione del venditore e documenti da chiedere
Sì, entro determinati limiti. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con il precedente titolare al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per questo, prima del rogito, è importante verificare la situazione contabile dell’unità immobiliare e le delibere già approvate.
Che cosa significa responsabilità solidale
Per le spese comprese nel periodo indicato dalla legge, il condominio può chiedere il pagamento anche all’acquirente, ferma la possibilità di regolare poi i rapporti economici tra compratore e venditore secondo contratto e regole applicabili. L’acquisto dell’immobile non cancella quindi automaticamente le morosità recenti.
Quale periodo rileva
La norma fa riferimento ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La verifica pratica richiede però di capire come è strutturato l’esercizio condominiale, a quali periodi si riferiscono le rate e quando sono state approvate le spese.
Lavori straordinari già deliberati
Quando esistono lavori straordinari, non è sufficiente guardare soltanto alle rate già scadute. Verbali assembleari, delibera di approvazione dei lavori, riparto e accordi inseriti nel contratto di compravendita possono essere decisivi per stabilire come ripartire l’onere tra venditore e acquirente nei loro rapporti interni.
Il venditore resta obbligato?
La disciplina prevede anche che chi cede diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento. È quindi importante che il passaggio venga comunicato correttamente all’amministratore.
Quali documenti chiedere prima dell’acquisto
Sono utili la dichiarazione dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti, gli ultimi consuntivi e preventivi, i verbali assembleari recenti, i prospetti delle rate e la documentazione relativa a lavori straordinari già deliberati o in discussione.
Una dichiarazione “non ci sono debiti” basta sempre?
È utile, ma va letta insieme alla documentazione del condominio. Una verifica completa dovrebbe considerare anche spese già deliberate ma non ancora richieste, conguagli non ancora approvati e controversie che possono produrre costi futuri.
Errore frequente
Un errore comune è ritenere che tutte le spese anteriori al rogito restino necessariamente e soltanto a carico del venditore. Nei confronti del condominio la legge prevede invece una responsabilità solidale dell’acquirente per il periodo indicato dall’articolo 63.
In sintesi
Prima di acquistare un appartamento è opportuno ricostruire la posizione condominiale come parte della verifica sul bene. Lo Studio Legale Avv. Emanuela Zardo, con sedi a Montebelluna e Castelfranco Veneto, presta assistenza nelle controversie condominiali e immobiliari.
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