Uso delle parti comuni in condominio: diritti e limiti

L’uso delle parti comuni in condominio è libero per tutti i condomini?

Le parti comuni del condominio appartengono a tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Ciò significa che ciascuno ha il diritto di utilizzarle, ma sempre nel rispetto della loro destinazione e dei diritti altrui. L’uso non è quindi totalmente libero: deve essere conforme alla funzione della cosa e non deve impedire agli altri condomini di trarne uguale utilità.

Quali sono le principali parti comuni del condominio?

Il Codice Civile elenca a titolo esemplificativo le parti comuni di un edificio:
• il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondamenta e i muri maestri;
• i tetti, le facciate, i cortili e le scale;
• i portoni di ingresso, gli androni e i corridoi;
• gli impianti idrici, fognari, elettrici, del riscaldamento centralizzato e altri servizi destinati all’uso comune.

Queste parti appartengono a tutti i condomini, salvo che l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale dispongano diversamente.

Un condomino può servirsi delle parti comuni per un uso personale?

Sì, purché l’uso sia compatibile con la destinazione della parte comune e non limiti in modo rilevante il diritto degli altri. Ad esempio, è consentito appoggiare temporaneamente una bicicletta nell’androne, ma non è consentito trasformarlo in deposito esclusivo. Analogamente, si può installare una parabola sul tetto comune, ma solo se non si impedisce l’uso ad altri o non si altera la stabilità dell’edificio.

Quali limiti deve rispettare il singolo condomino?

Il principio cardine è che l’uso individuale delle parti comuni deve essere paritario e proporzionato. Non si possono alterare la destinazione del bene, arrecare pregiudizi alla sicurezza o al decoro dell’edificio, né impedire agli altri di esercitare il proprio diritto. Ogni uso esclusivo o particolare deve quindi essere misurato e ragionevole.

L’assemblea può vietare un certo uso delle parti comuni?

L’assemblea condominiale non può limitare arbitrariamente i diritti dei condomini. Può però approvare regolamenti interni che disciplinano modalità di utilizzo delle parti comuni per garantire ordine e sicurezza. Tali delibere sono valide solo se non privano i singoli del loro diritto essenziale all’uso. Se una delibera impone restrizioni eccessive, può essere impugnata davanti all’autorità giudiziaria.

Cosa succede se un condomino abusa delle parti comuni?

Se un condomino utilizza le parti comuni in modo scorretto — ad esempio occupando stabilmente un cortile o trasformando un vano in magazzino personale — l’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, può diffidarlo e, se necessario, agire giudizialmente per far cessare l’abuso. È anche possibile applicare sanzioni pecuniarie, se previste dal regolamento condominiale.

È possibile modificare le parti comuni per esigenze personali?

Un condomino può apportare modifiche solo se non altera la destinazione della cosa comune e non impedisce il pari uso da parte degli altri. In caso di interventi significativi (ad esempio l’installazione di impianti, l’apertura di varchi o l’uso di porzioni per finalità particolari), è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, che delibera con le maggioranze previste dalla legge.

Uso delle parti comuni e innovazioni: che differenza c’è?

L’uso delle parti comuni riguarda l’utilizzo conforme alla loro destinazione, senza alterazioni sostanziali. Le innovazioni, invece, sono modifiche che incidono sulla struttura o sulla funzione delle parti comuni (ad esempio l’installazione di un ascensore o di pannelli solari). Per queste è necessaria una deliberazione assembleare con maggioranze specifiche.

Domande frequenti sull’uso delle parti comuni

Un condomino può parcheggiare la propria auto nel cortile condominiale?
Solo se il cortile è destinato anche a parcheggio e l’uso non ostacola gli altri. In caso contrario, il parcheggio esclusivo costituisce un abuso.

Posso installare un impianto fotovoltaico sul tetto comune?
Sì, è possibile, purché l’installazione non limiti la possibilità per gli altri condomini di fare lo stesso e non comprometta la sicurezza o la stabilità del fabbricato.

È consentito appendere panni o oggetti alle facciate comuni?
No, se ciò compromette il decoro architettonico o viola regolamenti condominiali.

Un condomino può chiudere con un cancello una parte comune per il proprio uso?
No. Un uso esclusivo che impedisca l’accesso agli altri costituisce una violazione e può essere contestato.

Cosa posso fare se un vicino occupa stabilmente una parte comune?
Si può segnalare l’abuso all’amministratore e chiedere un intervento. In mancanza di soluzione, si può agire in giudizio per la cessazione dell’occupazione e il ripristino della legalità.

Conclusione

L’uso delle parti comuni in condominio è un diritto riconosciuto a ciascun condomino, ma non è illimitato. È necessario un equilibrio costante tra le esigenze individuali e la funzione collettiva del bene. L’ordinamento stabilisce che il godimento deve essere conforme alla destinazione e rispettoso dei diritti altrui, a tutela della convivenza e della solidarietà condominiale.