Infiltrazioni in condominio: chi paga e come si risolve

Le infiltrazioni d’acqua in un condominio sono una delle cause più frequenti di conflitto tra vicini. Possono derivare dal tetto, dal lastrico solare, da tubature comuni o private e comportano danni agli appartamenti sottostanti, alle parti comuni e talvolta anche a beni personali. La questione centrale diventa sempre la stessa: chi deve sostenere le spese di riparazione e chi deve risarcire i danni. L’ordinamento offre criteri chiari, ma non sempre semplici da applicare, perché occorre distinguere tra danni che provengono da parti comuni e danni originati da proprietà individuali.

Infiltrazioni provenienti da parti comuni

Quando l’acqua penetra da elementi che fanno parte delle strutture comuni (tetto, facciata, lastrico solare condominiale, tubature condominiali), la responsabilità ricade sull’intero condominio. In questi casi, il condominio è tenuto a provvedere alla riparazione della parte danneggiata e a risarcire i condomini che hanno subito danni nei loro appartamenti. Le spese vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni assembleari o statutarie.

Infiltrazioni da proprietà privata

Diversa è la situazione quando il danno proviene da un appartamento o da una parte di proprietà esclusiva. È il caso, ad esempio, di perdite da tubature interne a un appartamento o da difetti di impermeabilizzazione di un balcone di proprietà privata. In tali ipotesi, la responsabilità ricade sul proprietario dell’unità immobiliare da cui proviene l’infiltrazione. Sarà quindi il singolo condomino a dover sostenere le spese di riparazione e a risarcire i danni ai vicini.

Il ruolo del lastrico solare

Particolare attenzione merita il caso del lastrico solare. Se il lastrico è di uso comune, i danni da infiltrazioni sono a carico di tutti i condomini. Se invece è di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, le spese di riparazione e i danni si ripartiscono in parte tra il proprietario del lastrico e in parte tra tutti i condomini che traggono utilità dalla copertura. Questa disciplina mira a bilanciare l’interesse di chi utilizza il lastrico con quello di chi beneficia della sua funzione di copertura.

Obblighi dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha il dovere di intervenire tempestivamente in caso di infiltrazioni derivanti da parti comuni. Deve convocare l’assemblea, promuovere gli interventi di manutenzione e, nei casi urgenti, ordinare direttamente i lavori per evitare che il danno si aggravi. L’omissione dell’amministratore può comportare responsabilità personale, soprattutto se dall’inattività derivano ulteriori danni ai condomini.

Come agire in caso di infiltrazioni

Il condomino che subisce un danno deve innanzitutto informare l’amministratore, descrivendo l’entità del problema e chiedendo un intervento. Se l’amministratore non provvede, è possibile rivolgersi direttamente all’assemblea condominiale o, in ultima istanza, adire le vie giudiziarie. Prima di avviare una causa, può essere utile una perizia tecnica che individui l’origine dell’infiltrazione e quantifichi i danni.

Ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese dipende dall’origine del danno:
• se proviene da parte comune, tutti i condomini contribuiscono in base ai millesimi;
• se proviene da proprietà privata, risponde il singolo proprietario;
• se proviene da lastrico solare a uso esclusivo, si applica il criterio misto: una parte al proprietario e una parte agli altri condomini.

Questa distinzione non è solo teorica: incide concretamente sulle decisioni assembleari e sui rapporti tra vicini.

Il risarcimento del danno

Oltre alle spese di riparazione, il condomino danneggiato ha diritto al risarcimento dei danni subiti all’interno del proprio appartamento. Si tratta di danni ai soffitti, alle pareti, ai pavimenti e talvolta anche a mobili e oggetti personali. Il risarcimento deve coprire il pregiudizio effettivamente subito e, se necessario, può essere accertato dal giudice attraverso consulenze tecniche.

Domande frequenti sulle infiltrazioni condominiali

Se non si riesce a capire da dove proviene l’infiltrazione, chi deve pagare?
In questi casi è fondamentale una perizia tecnica. Finché non viene accertata la causa, il condominio può essere chiamato a intervenire, salvo poi rivalersi sul singolo condomino se risulterà che il danno proveniva da una proprietà privata.

Se il danno proviene dall’appartamento sopra il mio, devo rivolgermi al vicino o al condominio?
Dipende. Se la perdita è da una tubatura condominiale, la responsabilità è del condominio. Se invece la perdita viene da impianti interni al singolo appartamento, è il proprietario di quell’unità che deve risarcire.

Il proprietario del lastrico solare esclusivo paga tutto da solo?
No. La legge prevede che una parte delle spese e dei danni sia a carico del proprietario del lastrico e una parte a carico di tutti i condomini sottostanti, perché il lastrico svolge funzione di copertura comune.

L’assicurazione condominiale copre i danni da infiltrazioni?
Molti condomini hanno polizze che coprono anche i danni da infiltrazioni. È opportuno verificare le condizioni della polizza, perché spesso prevedono limiti e franchigie.

Posso agire contro l’amministratore se non interviene?
Sì. Se l’amministratore omette di intervenire pur essendo a conoscenza del problema, può essere chiamato a rispondere dei danni ulteriori derivati dalla sua inerzia.

Conclusione

Le infiltrazioni in condominio sono situazioni comuni ma complesse, perché coinvolgono diritti e obblighi sia del condominio nel suo insieme sia dei singoli condomini. La regola di fondo è che paga chi trae utilità dalla parte da cui proviene il danno: se si tratta di parti comuni, risponde il condominio; se si tratta di parti private, risponde il singolo. In presenza di lastrici solari o coperture ad uso esclusivo, la disciplina è mista. La chiarezza delle norme non esclude però la necessità di accertamenti tecnici e, nei casi di conflitto, l’intervento di un giudice. Affrontare correttamente il problema, fin dalle prime fasi, consente di limitare i danni e di tutelare i propri diritti nel rispetto della legge.