Diritto di prelazione: cos’è, quando si applica e come tutelarsi

Il diritto di prelazione è un istituto giuridico che riconosce a determinati soggetti il diritto di essere preferiti rispetto ad altri nell’acquisto o nella cessione di un bene, a parità di condizioni.

Si tratta di una forma di tutela prevista dalla legge o inserita contrattualmente per proteggere determinati rapporti o situazioni giuridiche. È frequente in ambito successorio, immobiliare e societario.

Vediamo cosa prevede la normativa e in quali casi è possibile far valere (o contestare) questo diritto.

Quando si applica il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione può avere origine legale o volontaria.

➤ Prelazione legale

Prevista direttamente dalla legge, si applica ad esempio in caso di:
• Comproprietà di beni immobili: un coerede o comproprietario ha diritto di prelazione sull’alienazione della quota.
• Locazioni di immobili ad uso abitativo o commerciale: il conduttore ha spesso diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato.
• Vendita di terreni agricoli: il confinante ha diritto di prelazione ai sensi della L. 590/1965 e L. 817/1971.

➤ Prelazione volontaria o convenzionale

Inserita liberamente dalle parti in un contratto, si trova spesso in:
• Patti tra soci di società di persone o capitali (statuti, patti parasociali)
• Accordi di prelazione tra familiari su beni ereditari
• Contratti preliminari di compravendita

Quando non spetta il diritto di prelazione

Ci sono casi in cui, pur essendoci un’apparente legittimazione, il diritto non può essere esercitato. Alcuni esempi:
• Vendita effettuata con finalità estranee all’ordinaria alienazione (es. donazione mascherata)
• Mancata comunicazione formale dell’intenzione di vendere
• Superamento dei termini per esercitare la prelazione
• Condizioni economiche mutate rispetto a quanto proposto

In questi casi può essere necessario agire giudizialmente per far valere o contestare la prelazione.

Come si esercita il diritto di prelazione

Chi intende far valere il proprio diritto deve:
1. Ricevere comunicazione scritta dell’offerta da parte dell’alienante
2. Valutare se le condizioni sono equivalenti a quelle offerte al terzo
3. Esercitare la prelazione entro i termini previsti (spesso molto brevi)

La procedura deve essere precisa e ben documentata, per evitare invalidazioni o contestazioni da parte di terzi.

Controversie sul diritto di prelazione

Le controversie più frequenti riguardano:
• Mancata comunicazione dell’intenzione di vendere
• Vendita effettuata a prezzo o condizioni diverse da quelle comunicate
• Simulazione o frode per eludere il diritto del soggetto prelatizio
• Contrasti tra coeredi o soci su beni indivisi

In questi casi, la tutela può avvenire in via stragiudiziale o giudiziale, con richiesta di risarcimento del danno o retrocessione del bene.