Come si impugna una delibera condominiale?

È una delle domande che i condòmini pongono più spesso in studio. Le delibere assembleari regolano la vita del condominio e hanno effetti vincolanti su tutti i partecipanti, anche su chi non ha votato a favore. Tuttavia, non tutte le decisioni sono legittime: la legge riconosce la possibilità di impugnare le delibere quando violano norme, diritti individuali o principi di corretta amministrazione.

Che cos’è una delibera condominiale

La delibera condominiale è la decisione presa dall’assemblea dei condòmini. Riguarda questioni come la ripartizione delle spese, la manutenzione delle parti comuni, le innovazioni, le nomine dell’amministratore o l’approvazione del bilancio. Una volta approvata con le maggioranze previste, vincola tutti i condòmini, anche gli assenti o i contrari.

Quando una delibera può essere impugnata

Le delibere non sono tutte uguali: alcune sono semplicemente annullabili, altre sono nulle.
• Delibere annullabili: sono quelle che violano le regole di convocazione, costituzione o maggioranza assembleare. Ad esempio, se un condomino non è stato regolarmente convocato, o se la delibera è stata approvata senza il quorum necessario.
• Delibere nulle: sono quelle che violano diritti fondamentali dei singoli o hanno oggetto impossibile o illecito. Per esempio, una delibera che impedisca a un condomino di usare una parte comune, o che decida lavori non consentiti dalla legge.

Chi può impugnare una delibera

Hanno diritto a impugnare:
• i condòmini assenti,
• i condòmini dissenzienti (che hanno votato contro),
• i condòmini astenuti.
Chi ha votato a favore non può successivamente impugnare la delibera, salvo casi particolari di nullità assoluta.

I termini per l’impugnazione

La legge distingue tra:
• delibere annullabili: devono essere impugnate entro 30 giorni dalla data della delibera per i presenti e dissenzienti, ed entro 30 giorni dalla comunicazione per gli assenti;
• delibere nulle: possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza termini di decadenza.

Rispettare i termini è fondamentale: chi li lascia decorrere perde il diritto di contestare l’atto.

La procedura di impugnazione

L’impugnazione non parte subito con una causa: la legge prevede prima un tentativo obbligatorio di mediazione civile. Questo significa che, prima di andare in tribunale, occorre presentare una domanda di mediazione presso un organismo autorizzato. Se la mediazione fallisce, si può procedere con l’azione giudiziaria.
L’impugnazione deve essere proposta davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. L’assistenza di un avvocato è necessaria.

Effetti dell’impugnazione

Se il giudice accoglie l’impugnazione, la delibera viene annullata o dichiarata nulla. Ciò significa che non produce più effetti vincolanti per i condòmini. In caso di rigetto, la delibera resta valida e chi ha promosso il giudizio può essere condannato a pagare le spese legali.

Esempi pratici di delibere impugnabili
• Una delibera che approva lavori straordinari senza il quorum previsto.
• Una delibera che ripartisce le spese in modo diverso da quanto stabilito dal regolamento.
• Una delibera che limita il diritto di un condomino a usare il cortile comune.
• Una delibera approvata senza che tutti i condòmini siano stati convocati.

Domande frequenti dei clienti

“Posso impugnare una delibera se ero assente all’assemblea?”
Sì, purché entro 30 giorni dalla ricezione del verbale.

“E se ho votato contro?”
Anche in questo caso puoi impugnare, entro 30 giorni dalla delibera.

“Se mi sono astenuto?”
L’astensione ti consente di impugnare, perché equivale a dissenso.

“Posso impugnare una delibera dopo un anno?”
Solo se la delibera è nulla. Per quelle annullabili il termine è di 30 giorni.

“Serve sempre l’avvocato?”
Sì, per l’impugnazione giudiziaria è necessaria l’assistenza legale.

Conclusione

Impugnare una delibera condominiale è possibile, ma solo rispettando termini e procedure precisi. Prima di intraprendere un’azione, è bene distinguere se si tratta di nullità o annullabilità, valutare i costi e tentare la via della mediazione. Un’analisi preventiva con un avvocato consente di capire la reale possibilità di successo e di evitare contenziosi inutili.