Chi paga le spese condominiali quando l’inquilino è moroso e viene sfrattato?

La convivenza condominiale genera spesso dubbi e contenziosi, soprattutto quando il conduttore di un appartamento smette di adempiere ai propri obblighi. La morosità, infatti, non riguarda soltanto i canoni di locazione, ma frequentemente anche le spese condominiali. In questi casi il proprietario si trova in una posizione scomoda, costretto ad affrontare lo sfratto e, al tempo stesso, le richieste dell’amministratore per il pagamento delle quote condominiali non corrisposte.

Il principio generale

Secondo il Codice Civile, le spese condominiali spettano al proprietario dell’unità immobiliare. Tuttavia, nella prassi dei contratti di locazione, è usuale che il pagamento delle spese ordinarie sia posto a carico del conduttore, che le corrisponde direttamente o tramite il locatore. Questo comporta che, se l’inquilino non paga, l’amministratore del condominio potrà agire nei confronti del proprietario, che resta comunque responsabile verso il condominio.

Differenza tra spese ordinarie e straordinarie

La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è essenziale.
• Le spese ordinarie, come manutenzione, pulizia, riscaldamento e utenze comuni, sono di regola poste a carico dell’inquilino, in base al contratto di locazione.
• Le spese straordinarie, come rifacimento della facciata o sostituzione dell’ascensore, restano invece in capo al proprietario.

Quando il conduttore è moroso, però, l’amministratore non entra nel merito della distinzione e si rivolge al proprietario, che è l’unico legittimato nei confronti del condominio.

Cosa accade durante la procedura di sfratto

Dal momento in cui viene avviata la procedura di sfratto fino al rilascio effettivo dell’immobile, l’inquilino resta formalmente occupante. Ciò significa che, fino alla riconsegna, le spese ordinarie continuano a gravare su di lui. Tuttavia, se non paga, sarà il proprietario a doverle anticipare al condominio, per poi rivalersi successivamente nei confronti del conduttore moroso.

Azione di rivalsa del proprietario

Il locatore che abbia corrisposto al condominio spese spettanti all’inquilino potrà agire in via di regresso contro quest’ultimo. In concreto, spesso questo diritto resta sulla carta, perché il recupero delle somme non è agevole, specie quando il conduttore non dispone di beni aggredibili o versa in condizioni economiche precarie.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore non ha titolo per agire direttamente contro l’inquilino: il suo interlocutore resta sempre il proprietario. Ciò significa che le pressioni e le eventuali azioni legali per il recupero delle quote non pagate saranno rivolte al locatore. Per questo motivo è frequente che il proprietario, oltre a promuovere lo sfratto, debba affrontare richieste di pagamento per spese che non ha materialmente generato.

La ripartizione delle spese dopo lo sfratto

Una volta eseguito lo sfratto e liberato l’immobile, le spese condominiali tornano integralmente in capo al proprietario. Resta aperto il problema delle spese maturate durante l’occupazione morosa: in linea teorica spettano all’inquilino, ma l’amministratore ha comunque diritto di pretenderle dal proprietario, che potrà solo successivamente cercare di recuperarle.

Domande frequenti dei clienti

“Il condominio può chiedere direttamente a me le spese che non ha pagato l’inquilino?”
Sì, l’amministratore si rivolge sempre al proprietario, che è il soggetto obbligato verso il condominio.

“Posso rifiutarmi di pagare le spese se erano a carico dell’inquilino?”
No, perché nei rapporti condominiali l’obbligato resta il proprietario. Sarà poi quest’ultimo a poter agire contro l’inquilino per recuperare quanto versato.

“Se ottengo lo sfratto, le spese condominiali arretrate chi le paga?”
Gli arretrati restano comunque a carico del conduttore moroso, ma il condominio potrà chiederne il pagamento al proprietario, che dovrà poi rivalersi.

“Posso inserire nel contratto una clausola che mi tuteli di più?”
Il contratto può prevedere obblighi chiari a carico del conduttore, ma non può derogare al principio secondo cui il responsabile verso il condominio è il proprietario.

Conclusione

Il tema delle spese condominiali in presenza di un inquilino moroso dimostra come lo sfratto non si limiti al solo recupero dell’immobile, ma trascini con sé conseguenze economiche non trascurabili. Il locatore, pur avendo diritto al rimborso delle somme sostenute, si trova spesso a doverle anticipare al condominio, sopportando un ulteriore aggravio. Una consulenza legale mirata può aiutare a gestire correttamente la procedura di sfratto e a predisporre contratti di locazione più equilibrati, capaci di ridurre il rischio di contenzioso e di offrire strumenti di tutela più efficaci.