Chi paga per i vizi costruttivi del condominio?

 

La presenza di difetti strutturali, infiltrazioni, cedimenti o altri problemi edilizi in un edificio condominiale può determinare danni significativi sia alle parti comuni che alle proprietà individuali. In questi casi, è fondamentale stabilire con precisione chi ne risponde, su chi grava l’onere del ripristino e quali strumenti sono a disposizione dei condomini per ottenere la tutela dei propri diritti.

 

La materia dei vizi costruttivi è complessa e spesso richiede un’analisi tecnica e giuridica congiunta. Ogni situazione va valutata tenendo conto della tipologia di difetto, del momento in cui emerge e della soggettività coinvolta (costruttore, condominio, singoli proprietari).

 

 

Cosa si intende per vizio costruttivo

 

Per vizio costruttivo si intende un’anomalia o difformità dell’opera rispetto ai criteri di buona esecuzione, ai progetti approvati o alle normative vigenti. I vizi possono riguardare sia errori progettuali che difetti di esecuzione, e possono manifestarsi anche a distanza di anni dalla costruzione.

 

Alcuni esempi ricorrenti:

 

• infiltrazioni d’acqua dal tetto o dalle pareti;

• crepe nei muri portanti o nei pavimenti;

• malfunzionamento degli impianti centralizzati;

• scarsa coibentazione o dispersione energetica anomala;

• uso di materiali inadeguati o difettosi.

 

La valutazione della gravità del vizio e della sua incidenza sulla funzionalità e sicurezza dell’edificio è affidata, nella maggior parte dei casi, a una perizia tecnica.

 

 

Vizi nelle parti comuni e nelle proprietà esclusive

 

Una prima distinzione importante riguarda la localizzazione del vizio. Se il difetto interessa una parte comune dell’edificio (es. tetto, facciata, fondazioni, impianti centralizzati), la legittimazione ad agire spetta al condominio nel suo complesso, tramite l’amministratore o previa delibera assembleare.

 

Se, invece, il vizio riguarda una parte di proprietà esclusiva (es. infiltrazioni dal terrazzo sovrastante, distacco dell’intonaco all’interno di un appartamento), sarà il singolo proprietario a dover promuovere le azioni necessarie, eventualmente con il coinvolgimento del condominio se il danno deriva da una causa comune.

 

Nei casi in cui il danno coinvolga entrambi gli ambiti, sarà necessaria un’attenta ricostruzione tecnica per accertare l’origine del vizio e ripartire le responsabilità.

 

 

La responsabilità del costruttore

 

Se i vizi si manifestano nei primi anni successivi alla costruzione, la responsabilità può ricadere sul costruttore o sull’impresa appaltatrice. In questi casi, si parla di responsabilità per gravi difetti.

 

Affinché vi sia un’effettiva possibilità di ottenere un risarcimento o il ripristino dell’opera, è necessario:

 

• che il vizio sia accertato tecnicamente;

• che venga contestato formalmente entro i termini previsti;

• che vi sia un nesso tra il difetto riscontrato e l’attività del costruttore o dell’impresa esecutrice.

 

La responsabilità può estendersi anche ai professionisti coinvolti nella progettazione e nella direzione dei lavori, qualora emergano errori imputabili alla loro attività.

 

 

Obblighi e limiti del condominio

 

In presenza di vizi alle parti comuni, il condominio ha l’obbligo di attivarsi tempestivamente, sia per contenere il danno, sia per valutare l’eventuale responsabilità del costruttore. L’inerzia può tradursi in una responsabilità interna verso i singoli condomini, che hanno diritto a un edificio sicuro, funzionale e conforme alla destinazione d’uso.

 

Tuttavia, non sempre è possibile rivalersi integralmente sull’impresa esecutrice. In alcuni casi:

 

• i termini per agire sono scaduti;

• il difetto deriva da cause non imputabili al costruttore;

• l’impresa è cessata o non più rintracciabile.

 

In tali ipotesi, le spese per la riparazione ricadono sul condominio, salvo possibilità di azioni verso terzi o coperture assicurative.

 

 

Le azioni esperibili

 

A seconda dei casi, il condominio o il singolo condomino può intraprendere diverse azioni:

 

• richiesta di risarcimento danni per il ripristino dell’opera o il rimborso delle spese sostenute;

• azione di accertamento tecnico preventivo, per documentare il vizio e cristallizzare le prove;

• azione nei confronti dell’assicurazione decennale postuma, se stipulata dal costruttore;

• azione verso il progettista o direttore lavori, in caso di responsabilità professionale.

 

La scelta dello strumento giuridico dipende dalla natura del vizio, dal momento della sua emersione e dalla posizione giuridica dei soggetti coinvolti.

 

 

L’importanza della perizia tecnica

 

In presenza di vizi strutturali o impiantistici, è fondamentale affidarsi a un tecnico di parte per accertare:

 

• la natura e l’estensione del difetto;

• l’origine del danno (errore progettuale, difetto di materiali, incuria, ecc.);

• l’eventuale urgenza di interventi provvisori;

• la stima economica dei lavori necessari.

 

La perizia costituisce la base documentale su cui fondare ogni eventuale azione, sia stragiudiziale che giudiziaria. In alcuni casi, può anche orientare il condominio verso una soluzione bonaria.

 

 

Considerazioni finali

 

La gestione dei vizi costruttivi in ambito condominiale richiede un approccio tecnico e giuridico integrato. Accertare le responsabilità e rispettare i termini per agire sono condizioni essenziali per evitare che i costi degli errori ricadano interamente sui condomini.

 

La tempestività nell’attivazione degli strumenti disponibili, la corretta valutazione delle prove tecniche e l’individuazione dei soggetti responsabili consentono di intervenire in modo efficace, preservando il valore e la sicurezza dell’immobile.