Come si sostituisce l’amministratore di condominio?

 

L’amministratore di condominio è una figura centrale per il corretto funzionamento dell’edificio, ma può accadere che emerga la necessità di sostituirlo: per scadenza del mandato, dimissioni volontarie o per insoddisfazione da parte dei condomini.

 

La legge prevede una procedura chiara e vincolante per la revoca e la nomina di un nuovo amministratore. Agire correttamente è fondamentale per evitare invalidità, contenziosi o situazioni di stallo amministrativo.

 

 

Quando può essere sostituito l’amministratore

 

La sostituzione può avvenire in diverse circostanze:

 

• a fine mandato, con semplice nomina di un nuovo amministratore;

• su iniziativa dei condomini, quando vi sia una motivazione ritenuta rilevante dall’assemblea;

• per gravi irregolarità, anche tramite ricorso all’autorità giudiziaria;

• per dimissioni volontarie, con necessità di procedere a nuova nomina.

 

L’assemblea condominiale ha il potere di decidere in autonomia la sostituzione, purché nel rispetto delle maggioranze previste e con regolare inserimento del punto all’ordine del giorno.

 

 

Come proporre la revoca

 

Se uno o più condomini ritengono che l’amministratore non stia svolgendo adeguatamente il proprio incarico, possono richiederne la revoca. È necessario:

 

• inoltrare una richiesta formale all’amministratore, chiedendo di inserire il punto “revoca e nomina nuovo amministratore” nel successivo ordine del giorno;

• oppure, se l’amministratore non dà seguito, convocare un’assemblea straordinaria su iniziativa di almeno due condomini che rappresentino una quota minima del valore dell’edificio.

 

La revoca non richiede una giusta causa, ma può essere motivata anche solo da una scelta discrezionale dei condomini, purché sia adottata con la maggioranza richiesta.

 

 

In quali casi si parla di revoca per giusta causa

 

Ci sono situazioni in cui il comportamento dell’amministratore può essere considerato inadempiente o scorretto, dando luogo a una revoca motivata:

 

• mancata convocazione dell’assemblea annuale;

• irregolarità nella gestione contabile o documentale;

• omessa esecuzione delle delibere assembleari;

• mancata cura della manutenzione ordinaria;

• conflitti di interesse non dichiarati.

 

In questi casi, è possibile chiedere la revoca anche giudizialmente, rivolgendosi al Tribunale. Il giudice valuterà la fondatezza delle contestazioni e, se accoglie il ricorso, potrà nominare un amministratore provvisorio.

 

 

Dimissioni dell’amministratore: cosa fare

 

Se l’amministratore rassegna le dimissioni, la gestione ordinaria resta in carico fino alla nomina di un nuovo amministratore. Tuttavia, è opportuno convocare l’assemblea quanto prima per evitare vuoti gestionali.

 

L’assemblea dovrà deliberare su:

 

1. presa d’atto delle dimissioni;

2. eventuale approvazione del rendiconto finale;

3. nomina del nuovo amministratore.

 

È consigliabile valutare più candidati, esaminando preventivi, esperienza e modalità operative.

 

 

Come avviene la nomina del nuovo amministratore

 

La nomina del nuovo amministratore avviene tramite delibera assembleare regolarmente convocata, con ordine del giorno specifico. Durante l’assemblea, i condomini possono:

 

• proporre nominativi alternativi;

• esaminare curricula e compensi richiesti;

• deliberare la nomina con la maggioranza prevista.

 

Una volta approvato, il nuovo amministratore subentra formalmente e riceve tutta la documentazione e la contabilità da parte del predecessore.

 

 

Passaggio di consegne

 

Il passaggio di consegne deve avvenire in modo ordinato e tracciabile. Comprende:

 

• la consegna della documentazione contabile e amministrativa;

• l’elenco dei fornitori, contratti in essere e scadenze attive;

• l’ultimo bilancio approvato;

• l’inventario delle chiavi, registri e credenziali gestionali.

 

In caso di ritardi o ostruzionismo, il nuovo amministratore può agire formalmente per ottenere quanto dovuto, anche attraverso un accesso forzato alla documentazione.

 

 

Considerazioni finali

 

Sostituire l’amministratore di condominio è un diritto dei condomini, ma richiede attenzione alle forme, ai tempi e alle maggioranze. Agire in modo corretto garantisce la continuità della gestione, protegge l’interesse collettivo e riduce il rischio di contenziosi.

 

Un’amministrazione trasparente, puntuale e competente è uno dei presupposti fondamentali per il buon funzionamento della vita condominiale.

Quando questi requisiti vengono meno, è possibile — e talvolta necessario — procedere alla sostituzione.

 

Studio Legale Avv. Emanuela Zardo

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Castelfranco Veneto (Treviso)

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