Chi risponde dei danni in condominio?

 

Nel contesto condominiale, non è raro che si verifichino danni a persone, beni privati o parti comuni dell’edificio. La corretta individuazione delle responsabilità è fondamentale per stabilire chi deve intervenire e con quali modalità.

 

La disciplina dei danni in ambito condominiale si basa sul principio secondo cui ciascun soggetto risponde per ciò che è sotto la propria custodia o controllo. A seconda della dinamica e della parte dell’edificio coinvolta, la responsabilità può ricadere sul condominio nel suo insieme, su un singolo condomino o su soggetti terzi.

 

 

Danni causati da parti comuni: responsabilità del condominio

 

Quando un danno proviene da un elemento strutturale o impiantistico rientrante nelle parti comuni dell’edificio, è il condominio a risponderne. Si tratta, ad esempio, di guasti o carenze manutentive relativi a:

 

• tetto, grondaie, facciata;

• scale, androni, cortili;

• tubazioni comuni dell’impianto idrico o fognario;

• ascensore o impianti centralizzati.

 

Il condominio, in quanto titolare della custodia su questi beni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per evitare danni a terzi o ai condomini stessi. In caso di danno derivante da omessa manutenzione o deterioramento, può essere chiamato a rispondere in sede risarcitoria.

 

 

Danni causati da proprietà esclusive: responsabilità individuale

 

Se il danno proviene da una unità immobiliare privata, o da un impianto di uso esclusivo (ad esempio, una tubazione interna o un balcone aggettante), la responsabilità ricade direttamente sul proprietario di quella specifica porzione dell’edificio.

 

Situazioni tipiche comprendono:

 

• infiltrazioni causate da una perdita interna all’appartamento;

• distacco di intonaco o cornicioni di balconi non strutturali;

• danni derivanti da lavori eseguiti male su impianti privati.

 

In questi casi, il danneggiato potrà agire direttamente contro il condomino responsabile, e il condominio resterà estraneo alla controversia, salvo casi in cui si dimostri un concorso di cause.

 

 

Danni a terzi estranei al condominio

 

Quando il danno colpisce un soggetto esterno al condominio (ad esempio, un passante, un visitatore, un fornitore), la responsabilità viene attribuita in base al bene da cui è scaturito l’evento.

 

Se il danno deriva da una parte comune, risponde il condominio, anche se l’amministratore non era a conoscenza del difetto. Se invece il danno è riconducibile a un’area o a un comportamento di un singolo condomino, sarà quest’ultimo a dover rispondere in via esclusiva.

 

 

Infiltrazioni e danni da umidità: responsabilità condivise

 

Le infiltrazioni rappresentano una delle problematiche più frequenti nei contesti condominiali e pongono spesso questioni complesse di attribuzione della responsabilità.

 

Se l’acqua proviene da:

 

• una copertura comune (tetto, lastrico solare), la responsabilità è in capo al condominio;

• una terrazza a uso esclusivo ma con funzione di copertura, la responsabilità è ripartita tra il condomino che ne ha l’uso e il condominio;

• una tubazione privata, risponde il proprietario dell’appartamento da cui proviene il guasto.

 

In ogni caso, per accertare l’origine del danno e attribuire correttamente la responsabilità, è spesso indispensabile una perizia tecnica.

 

 

Danni da omessa manutenzione

 

Il condominio ha l’obbligo di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni. In caso di danni derivanti da incuria, degrado o ritardi nell’intervento, la responsabilità può essere imputata al condominio nel suo insieme, e in alcuni casi anche all’amministratore, qualora emerga un comportamento negligente o inerte.

 

I condomini, in qualità di comproprietari, hanno il diritto di sollecitare interventi e di pretendere la convocazione di assemblee per deliberare lavori necessari. L’omissione o il rinvio ingiustificato può esporre il condominio a conseguenze legali e patrimoniali.

 

 

Danni tra condomini

 

Quando il danno avviene tra due o più condomini, ad esempio a causa di infiltrazioni, rumori molesti o alterazioni strutturali, la responsabilità va valutata caso per caso. È necessario accertare:

 

• l’origine tecnica del danno;

• il nesso causale tra il comportamento o l’omissione e il danno subito;

• eventuali concorsi di colpa o corresponsabilità.

 

In queste situazioni, si possono attivare sia forme di mediazione tra le parti, sia vere e proprie azioni giudiziarie per il risarcimento del danno o per l’eliminazione della causa che lo ha generato.

 

 

Considerazioni finali

 

La gestione dei danni in ambito condominiale richiede rigore nell’analisi dei fatti e nella ricostruzione tecnica delle cause. L’individuazione del bene da cui proviene il danno è il primo passo per stabilire a chi spetti rispondere.

 

Il principio guida è semplice: chi ha il controllo o la custodia di un bene, risponde dei danni che ne derivano, salvo prova contraria.

Tuttavia, ogni caso presenta sfumature specifiche che devono essere valutate con attenzione, anche in funzione delle possibili implicazioni economiche e delle dinamiche interne al condominio.