Cosa succede in caso di sfratto e quali sono i diritti di proprietario e inquilino?

Lo sfratto è una procedura prevista dal nostro ordinamento che consente al proprietario di riottenere la disponibilità dell’immobile quando vengono meno le condizioni essenziali del rapporto di locazione. Si tratta di un procedimento che coinvolge interessi contrapposti e richiede il rispetto rigoroso delle norme di legge e delle garanzie processuali previste per entrambe le parti.

Quando si può chiedere lo sfratto

Le ipotesi più frequenti in cui il locatore può avviare la procedura riguardano la morosità del conduttore, ossia il mancato pagamento del canone o di altri oneri previsti dal contratto, e la scadenza naturale della locazione, quando l’immobile non viene restituito nonostante il contratto sia giunto al termine. In alcuni casi lo sfratto può essere richiesto anche per gravi violazioni contrattuali, come l’uso dell’immobile per scopi diversi da quelli pattuiti o il subaffitto non autorizzato.

Lo sfratto per morosità

La forma più ricorrente è lo sfratto per morosità. Il proprietario, tramite il proprio legale, notifica un atto al conduttore con cui lo invita a comparire in tribunale per l’udienza di convalida. Se l’inquilino non compare o non formula opposizioni, il giudice può convalidare lo sfratto e ordinare il rilascio dell’immobile.

Qualora il conduttore si opponga, il procedimento non si chiude con la convalida, ma prosegue come giudizio ordinario, con tempi più lunghi e necessità di valutazioni istruttorie. È inoltre prevista la possibilità che il giudice, valutate le circostanze, conceda un termine entro il quale il conduttore possa adempiere, pagando quanto dovuto ed evitando così la risoluzione immediata del contratto. Si tratta di una facoltà che la legge attribuisce al giudice e che viene esercitata caso per caso.

Lo sfratto per finita locazione

Un’altra ipotesi frequente è lo sfratto per finita locazione. In questo caso non vi è una questione di morosità, ma la necessità per il proprietario di rientrare in possesso dell’immobile al termine del contratto. Anche qui la procedura passa attraverso l’autorità giudiziaria, la quale, se non vengono sollevate contestazioni, può disporre la convalida.

Tempi della procedura

La durata di uno sfratto dipende da molteplici fattori. Una procedura non contestata può concludersi in tempi relativamente brevi, mentre la presenza di opposizioni può prolungare notevolmente l’iter. Anche l’esecuzione materiale dello sgombero, affidata all’ufficiale giudiziario, risente delle disponibilità organizzative degli uffici competenti e può comportare ulteriori attese.

Diritti e doveri delle parti

Il proprietario ha diritto a rientrare nella disponibilità del bene e a richiedere le somme non corrisposte, oltre a eventuali risarcimenti se dimostra di aver subito un danno. L’inquilino, a sua volta, conserva il diritto a far valere le proprie ragioni in giudizio e può, nei casi previsti, regolarizzare la propria posizione economica per evitare lo sfratto. La legge cerca di mantenere un equilibrio tra l’esigenza del locatore di tutelare la propria proprietà e l’interesse del conduttore a non perdere improvvisamente la propria abitazione.

Conseguenze sul contratto

Con la convalida dello sfratto il contratto di locazione si intende risolto e l’inquilino non può più vantare un titolo legittimo per rimanere nell’immobile. Il locatore può quindi attivarsi per ottenere non solo il rilascio, ma anche il recupero dei canoni arretrati attraverso le procedure ordinarie di esecuzione.

Domande frequenti dei clienti

“Lo sfratto può essere avviato anche se non pago una sola mensilità?”
La legge consente di intimare lo sfratto anche per il mancato pagamento di una sola mensilità, ma spetta al giudice valutare le circostanze concrete e decidere come procedere.

“Se pago i canoni arretrati posso evitare lo sfratto?”
Il pagamento delle somme dovute può evitare la convalida, se avviene nei termini concessi dal giudice. Non si tratta però di un diritto automatico, ma di una possibilità valutata caso per caso.

“Quanto dura mediamente una procedura di sfratto?”
Non esiste un termine fisso: in assenza di opposizioni può concludersi in tempi relativamente brevi, mentre nei procedimenti più complessi può richiedere anni.

“Il proprietario può liberare l’immobile senza passare dal tribunale?”
No. Il rilascio dell’immobile deve sempre avvenire tramite l’intervento dell’autorità giudiziaria. Qualsiasi iniziativa autonoma del locatore sarebbe contraria alla legge e potrebbe comportare conseguenze anche gravi.

“Chi deve sostenere le spese legali dello sfratto?”
In linea generale, le spese processuali sono poste a carico della parte soccombente, quindi, di norma, dell’inquilino moroso. Tuttavia, il giudice conserva il potere di decidere diversamente a seconda delle circostanze del caso.

Conclusione

Lo sfratto è un procedimento che incide profondamente sulla vita delle persone e che richiede un approccio equilibrato e rispettoso delle regole. Il proprietario ha il diritto di recuperare il proprio bene e le somme dovute, mentre l’inquilino può far valere le proprie ragioni e beneficiare delle tutele previste dalla legge. Affrontare questa procedura con il supporto di un avvocato consente di ridurre i rischi, evitare errori e gestire i tempi nella maniera più adeguata, nel rispetto dei diritti di entrambe le parti.