Contratto di locazione: diritti e obblighi di locatore e conduttore

Che cos’è un contratto di locazione

Il contratto di locazione è l’accordo con cui una parte, detta locatore, si impegna a concedere all’altra parte, detta conduttore o inquilino, l’uso di un immobile per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un canone. È un contratto che richiede forma scritta e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro precisi termini. La registrazione è necessaria non solo per motivi fiscali, ma anche per garantire piena validità ed opponibilità del contratto.

Obblighi del locatore

Il locatore ha il dovere di consegnare l’immobile in buono stato, idoneo all’uso pattuito. Deve inoltre garantire al conduttore il pacifico godimento del bene per tutta la durata del contratto. Ciò significa che l’inquilino deve poter utilizzare l’immobile senza interferenze da parte del proprietario o di terzi che vantino diritti non dichiarati. Il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto, salvo quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore.

Obblighi del conduttore

Il conduttore, a sua volta, ha il dovere di pagare regolarmente il canone di locazione alle scadenze stabilite. Deve servirsi dell’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e rispettarne la destinazione d’uso: un immobile locato come abitazione non può essere trasformato in ufficio senza consenso del locatore. Inoltre, alla fine del rapporto, l’inquilino deve restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.

Cauzione e spese accessorie

Il contratto di locazione può prevedere una somma a titolo di cauzione, che serve a garantire il locatore contro eventuali danni all’immobile o inadempimenti del conduttore. La cauzione deve essere restituita alla fine della locazione, se non vi sono danni o debiti. Accanto al canone, il conduttore è tenuto a corrispondere le spese accessorie, che comprendono ad esempio le spese condominiali ordinarie, le utenze e i consumi.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è spesso fonte di discussione. In linea generale, le spese di piccola manutenzione e quelle derivanti dall’uso quotidiano dell’immobile spettano al conduttore. Il locatore, invece, deve farsi carico degli interventi più rilevanti, volti a mantenere la struttura e gli impianti in efficienza. Se il locatore non adempie, il conduttore può chiedere l’esecuzione delle riparazioni o, nei casi più gravi, la riduzione del canone.

Recesso e durata del contratto

La legge prevede durate minime diverse a seconda del tipo di locazione: per gli immobili ad uso abitativo ordinario, il contratto standard ha durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro. Esistono anche contratti a canone concordato, transitori o per studenti universitari, con durate più brevi. Il conduttore può recedere anticipatamente se ricorrono gravi motivi, mentre il locatore ha possibilità più limitate e deve rispettare rigorose condizioni.

Inadempimento e mancato pagamento del canone

Il mancato pagamento del canone da parte del conduttore costituisce grave inadempimento e legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità. La procedura di sfratto segue regole precise e richiede l’intervento del tribunale. Anche altri inadempimenti, come l’uso scorretto dell’immobile o la sublocazione non autorizzata, possono comportare la risoluzione del contratto.

Diritti del conduttore

Il conduttore non ha solo obblighi, ma anche diritti specifici. Ha diritto al pacifico godimento dell’immobile, a non subire modifiche che ne pregiudichino l’uso e a essere tutelato contro eventuali molestie da parte del locatore o di terzi. Ha inoltre diritto a ricevere la ricevuta del pagamento del canone e, in caso di vendita dell’immobile locato, può vantare un diritto di prelazione, se previsto dalla legge.

Diritti del locatore

Il locatore ha diritto a ricevere puntualmente il canone, a verificare che l’immobile non sia utilizzato in modo scorretto e a ottenere la restituzione del bene nelle condizioni pattuite. Ha inoltre diritto di agire in giudizio per recuperare i canoni non corrisposti o per ottenere il rilascio dell’immobile in caso di inadempimento del conduttore.

Clausole frequenti nei contratti di locazione

Molti contratti contengono clausole che regolano aspetti specifici: la possibilità di aggiornare il canone, il divieto di subaffitto, la disciplina dell’uso delle parti comuni, l’obbligo di assicurazione contro danni. È importante che tali clausole siano chiare e non in contrasto con la legge, altrimenti rischiano di essere dichiarate nulle.

Domande frequenti sui contratti di locazione

Il contratto di locazione deve sempre essere scritto?
Sì, la forma scritta è obbligatoria e senza di essa il contratto è nullo.

Chi paga le spese condominiali?
Le spese ordinarie sono a carico del conduttore, quelle straordinarie del locatore.

Il locatore può aumentare liberamente il canone?
No, eventuali aumenti devono rispettare i limiti di legge e le clausole contrattuali.

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento?
Può farlo solo se ricorrono gravi motivi e deve darne preavviso con raccomandata nei termini previsti dal contratto.

Il locatore può rientrare nell’immobile senza consenso?
No, il conduttore ha diritto al pacifico godimento dell’immobile e alla sua riservatezza.

Conclusione

Il contratto di locazione è un rapporto giuridico complesso, che comporta diritti e doveri per entrambe le parti. La conoscenza delle regole permette a locatore e conduttore di gestire il rapporto in modo corretto ed equilibrato, prevenendo conflitti e garantendo la tutela dei rispettivi interessi. Quando sorgono dubbi o difficoltà, l’assistenza di un professionista consente di chiarire gli obblighi e di individuare le soluzioni più adatte al caso concreto.