Cosa fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?

 

L’assemblea condominiale rappresenta l’organo decisionale centrale del condominio. La sua convocazione regolare è indispensabile per l’approvazione del bilancio, per l’autorizzazione delle spese e per tutte le decisioni rilevanti che riguardano la gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

 

Quando l’amministratore omette di convocare l’assemblea entro i termini previsti o ignora le richieste dei condomini, può configurarsi un inadempimento che pregiudica il buon funzionamento dell’intero condominio. In questi casi, è necessario conoscere i mezzi previsti per sbloccare la situazione e tutelare i diritti dei partecipanti.

 

 

Quando l’assemblea deve essere convocata

 

L’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto della gestione ordinaria. Oltre a questa scadenza annuale obbligatoria, l’amministratore ha il dovere di convocare l’assemblea ogni volta che lo ritenga opportuno per motivi di gestione o quando ne sia fatta richiesta scritta da una minoranza qualificata dei condomini.

 

In particolare, la convocazione è obbligatoria:

 

• per l’approvazione del rendiconto e del preventivo;

• per deliberare su lavori straordinari o interventi urgenti;

• su richiesta di almeno due condomini che rappresentino una quota minima del valore millesimale complessivo.

 

L’amministratore non ha discrezionalità illimitata: se riceve una richiesta valida, è tenuto a darvi seguito entro tempi ragionevoli.

 

 

Inadempimento dell’amministratore: cosa comporta

 

Quando l’amministratore, pur in presenza dei presupposti, non convoca l’assemblea o ritarda senza giustificazione l’invio degli avvisi, si configura un comportamento omissivo.

 

Questa inerzia può produrre effetti negativi significativi:

 

• blocco dell’attività deliberativa del condominio;

• impossibilità di approvare lavori o interventi urgenti;

• ritardo nei pagamenti ai fornitori;

• mancata approvazione del bilancio consuntivo e preventivo;

• aggravamento delle tensioni tra condomini.

 

In assenza di assemblea, inoltre, il condominio non può assumere decisioni valide né procedere con azioni giudiziarie, se necessarie. L’amministratore che non rispetta i propri obblighi può essere revocato, anche per giusta causa.

 

 

Richiesta formale di convocazione

 

Il primo passo in caso di inerzia è l’invio all’amministratore di una richiesta scritta, firmata da almeno due condomini che rappresentino una quota adeguata del valore dell’edificio.

 

La richiesta deve contenere:

 

• l’indicazione dei temi da inserire all’ordine del giorno;

• la proposta di data (non vincolante) o un termine per la convocazione;

• l’espresso invito a procedere in tempi brevi.

 

Qualora l’amministratore non risponda o non dia seguito alla richiesta entro un termine congruo, i condomini possono agire direttamente.

 

 

Convocazione diretta da parte dei condomini

 

In caso di mancata convocazione da parte dell’amministratore, i condomini legittimati possono autoconvocare l’assemblea, con piena validità delle decisioni che verranno eventualmente adottate.

 

È tuttavia fondamentale che:

 

• siano rispettate le stesse forme previste per l’amministratore (invio dell’avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata);

• sia predisposto un ordine del giorno chiaro e puntuale;

• siano presenti le maggioranze richieste per deliberare validamente.

 

Questo strumento consente di superare l’inerzia amministrativa e di riportare il condominio alla piena operatività, evitando danni ulteriori.

 

 

Revoca dell’amministratore inadempiente

 

Se l’amministratore non solo non convoca l’assemblea, ma manifesta un comportamento costantemente negligente o assente, i condomini possono richiederne la revoca.

 

La revoca può avvenire:

 

• in sede assembleare, con le maggioranze previste;

• su ricorso al giudice, quando sussistano gravi irregolarità.

 

La mancata convocazione dell’assemblea, specie se reiterata o se finalizzata a ostacolare la trasparenza della gestione, può costituire giusta causa di revoca giudiziale. In questo caso, il tribunale può nominare un amministratore giudiziario fino alla nuova nomina da parte dell’assemblea.

 

 

Documentazione utile e cautela procedurale

 

Per agire correttamente è consigliabile raccogliere e conservare:

 

• copia delle richieste scritte inviate all’amministratore;

• eventuali solleciti o risposte (anche verbali);

• la prova dell’inerzia (mancata convocazione entro un termine ragionevole);

• verbali delle precedenti assemblee (per dimostrare l’obbligo di convocazione periodica);

• eventuale documentazione su situazioni urgenti rimaste in sospeso.

 

Qualora si decida di procedere autonomamente con la convocazione o con la richiesta di revoca, è essenziale rispettare in modo rigoroso le forme previste per evitare impugnazioni o invalidità.

 

 

Considerazioni finali

 

Il corretto funzionamento dell’assemblea condominiale è fondamentale per l’amministrazione dell’edificio. L’inerzia dell’amministratore nel convocarla non è una semplice dimenticanza: può costituire una violazione degli obblighi assunti con la nomina e produrre conseguenze rilevanti.

 

I condomini, in presenza di ritardi o rifiuti ingiustificati, dispongono di strumenti precisi per reagire: dalla convocazione autonoma dell’assemblea fino alla revoca dell’amministratore stesso.

 

Una gestione attiva e informata dei propri diritti consente di mantenere l’efficienza amministrativa del condominio e di prevenire l’insorgere di situazioni conflittuali più gravi.